Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Puolivuotiskatsaus 1.1.-30.6.2019
Pörssitiedote 8.8.2019 kello 8.03
YHTEENVETO KAUDELTA 1-6/2019 (VERTAILUKAUSI 1-6/2018)
Katsauskauden liikevaihto oli 5.733 tuhatta euroa (6.564 tuhatta euroa 1-6/2018), mikä oli 831 tuhatta euroa vähemmän kuin vertailukaudella. Kertaluonteiset kulut ja toimintarakenteen muutos painoivat EPRA-tulosta ja se oli 28 tuhatta euroa (823 tuhatta euroa). Yhtiö arvioi, että tilikauden EPRA-tuloksen olevan alhaisempi kuin vuonna 2018. Vuonna 2018 EPRA-tulos oli 1.355 tuhatta euroa. Suurimmat syyt ohjeistuksen täsmentymiseen ovat ydintoiminnan vuokrausasteen ennakoitua heikompi kehitys ja saneerauskulut.
Yhtiön toiminnan saneerauksen toteuttaminen on osoittautunut ennakoitua hitaammaksi. Muun toiminnan asuntojen kiihdytetty yksittäismyynti edellyttää sitä, että paljon asuntoja on yhtä aikaa tyhjillään ja hallinnon kulurakenne on nykyisistä palvelusopimuksista johtuen korkea. Toisaalta asuntojen myynti on edennyt hyvin ja Ydintoiminnan vuokrausastetta on pystytty pikkuhiljaa kasvattamaan vaikka vuokrausaste ei olekaan vielä tyydyttävä.
Liikevaihdon aleneminen johtui pienentyneestä vuokra-asuntokannasta sekä alemmasta vuokrausasteesta. Yhtiö on strategiansa mukaisesti jatkanut ponnekkaasti Muun toiminnan asuntojen myyntiä. Asuntoja myytiin katsauskaudella 59 kpl (25 kpl 1-6/2018). Myyntiä varten vuokralaisia irtisanotaan suunnitelmallisesti siten, että asuntoja on tyhjänä sopiva määrä tavoiteltuun myyntimäärän nähden. Tällöin vuokrattavana oleva asuntokanta on pienentynyt sekä toteutuneiden myyntien että myyntiin menevien huoneistojen tyhjenemisen vuoksi.
Katsauskauden tulos oli -2.332 tuhatta euroa (-1.450 tuhatta euroa 1-6/2018). Tulosta vertailukauteen nähden heikensivät erityisesti alentunut liikevaihto (vaikutus -831 tuhatta euroa) ja tuotot luovutuksista (vaikutus -789 tuhatta euroa), kun taas toiseen suuntaan vaikuttivat mm. alentuneet hallinnon kulut (vaikutus +119 tuhatta euroa) ja laskennallisten verojen pienentyminen (vaikutus +475 tuhatta euroa).
Jones Lang LaSalle Finland Oy (JLL) teki katsauskaudella huoneistokannan käyvän arvon määrityksen tilanteesta 30.6.2019. Edellinen käyvän arvon määritys tehtiin tilanteesta 31.12.2018. Samansisältöisen huoneistosalkun käyvät arvot laskivat n. 0,9 % vuodenvaihteesta. Seuraavan käyvän arvon määrityksen tilanteesta 31.12.2019 tekee jälleen Jones Lang LaSalle Finland Oy.
Hyvin edenneen asuntojen myynnin vuoksi yhtiön rahavarat kasvoivat vuodenvaihteesta yli kolmella miljoonalla eurolla 6.933 tuhanteen euroon (3.589 tuhatta euroa 31.12.2018).
EPRA-tulos ja sen analyysi
EPRA-tulos oli katsauskaudella +28 tuhatta euroa, kun se vuotta aiemmin (1-6/2018) oli 823 tuhatta euroa. EPRA-tuloksen muutoksen (-795 tuhatta euroa) analyysi vertailukauteen nähden on seuraava:
- Liikevaihto pieneni vertailukauteen nähden 831 tuhatta euroa, koska strategian mukaisesti Muun toiminnan vuokrasopimuksia irtisanottiin ja asuntoja myytiin. Volyymimuutoksen vaikutus oli n. 300 tuhatta euroa ja suuremman tyhjien huoneistojen lukumäärän vaikutus oli n. 530 tuhatta euroa.
- Ovaro otti käyttöön IFRIC 21:n (julkiset maksut) mukaisen tulkinnan, jonka vuoksi koko vuoden kiinteistöverot kirjattiin jo ensimmäiselle vuosineljännekselle. Tämä aiheutti n. 90 tuhannen euron heikennyksen kiinteistöjen hoitokuluihin vertailukauteen nähden.
- IFRS 16 standardin mukaisesti tontinvuokrat uudelleenluokiteltiin käyvän arvon muutoksiksi, koroiksi ja poistoiksi. Tämä aiheutti n. 180 tuhannen euron vähennyksen kiinteistöjen hoitokuluihin, mutta samalla lähes samansuuruisen laskennallisten korkokulujen kirjauksen. Muuten rahoituskulut alenivat 128 tuhatta euroa vertailukauteen nähden.
- Muut kiinteistöjen hoitokulut pienenivät 66 tuhatta euroa vertailukauteen nähden.
- Uusien IFRS standardien käyttöönotto on lisännyt kirjanpidon ja tilintarkastuksen kustannuksia. Siitä huolimatta hallinnon kustannukset ovat alentuneet yhteensä 119 tuhatta euroa vertailukauteen nähden. Vuokraustoiminnan kulut kasvoivat 36 tuhatta euroa.
- Vuokrasaatavakannan sekä perintätoimen onnistumistilastojen analysointi on aiheuttanut 156 tuhatta euroa suuremman odotettavissa olevien luottotappioiden kirjauksen kuin vertailukaudella. Nyt kirjattujen odotettavissa olevien luottotappioiden on tarkoitus vähentää jo erääntyneen vuokrasaamiskannan toteutuvien luottotappioiden tulevia tulosvaikutuksia. Kun luottotappiot on näin kirjattu odotettavissa olevien luottotappioiden menettelyllä, jatkossa luottotappiokirjausten tulosvaikutukset ovat pieniä, ellei vuokrasaatavakannassa tapahdu merkittäviä muutoksia.
YHTEENVETO KAUDELTA 4-6/2019 (VERTAILUKAUSI 4-6/2018)
Toisen vuosineljänneksen liikevaihto oli 2.794 tuhatta euroa (3.270 tuhatta euroa 4-6/2018), mikä oli 476 tuhatta euroa vähemmän kuin edellisen tilikauden toisella vuosineljänneksellä. Liikevaihdon lasku vertailuvuosineljännekseen nähden johtui edelleen sekä pienentyneestä vuokra-asuntokannasta että alhaisemmasta vuokrausasteesta. Volyymimuutoksen vaikutus liikevaihdon laskuun oli n. 200 tuhatta euroa ja suuremman tyhjien huoneistojen lukumäärän vaikutus oli n. 280 tuhatta euroa.
Toisen vuosineljänneksen operatiivinen EPRA-tulos oli selkeästi positiivinen (+262 tuhatta euroa) huolimatta siitä, että vuosineljännekselle kirjattiin odotettavissa olevien luottotappiota 113 tuhatta euroa. EPRA-tulosta vertailukauteen 4-6/2018 nähden (muutos -303 tuhatta euroa) heikensivät luottotappiokirjauksen (vaikutus -108 tuhatta euroa) lisäksi varsinkin alentuneet nettotuotot (vaikutus -195 tuhatta euroa).
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT
Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät asuntojen arvonmuutokseen, sijoituskiinteistöjen myynteihin, korjausmenoihin, rahoitukseen ja korkotasoon. Näistä asuntojen arvonmuutosta yhtiö pitää merkittävimpänä. Asuntomarkkinoilla tapahtuvat asuntojen hintojen muutokset vaikuttavat yhtiön asuntojen arvoihin ja heijastuvat sitä kautta yhtiön tulokseen.
Yhtiöllä voi olla haastavaa toteuttaa huoneistomyyntejä tavoittelemassaan määrässä.
Yhtiö pyrkii kiinteistöjen suunnitelmallisella ylläpidolla ja aktiivisella vuokrauksella ylläpitämään kiinteistöjen ja asuntojen arvoa. Suurilla odottamattomilla korjauksilla ja korjausmenoilla olisi negatiivinen vaikutus vuokrausasteeseen, vuokratuottoihin ja kannattavuuteen.
Yhtiöllä erääntyy vuosina 2019-2021 lähes 40 miljoonaa euroa vieraan pääoman ehtoisia lainoja. Ensimmäinen 20 miljoonan euron erä erääntyy huhtikuussa 2020. Kuitenkin hyvin edistyneen asuntomyynnin vuoksi konsernin rahavarat ovat kasvaneet lähes 7 miljoonaan euroon. Yhtiö käy jatkuvasti keskusteluja eri rahoittajatahojen kanssa. Myönteisistä keskusteluista huolimatta toistaiseksi ole varmuutta siitä, kuinka erääntyvät lainat maksetaan tai kuinka ja millä ehdoin ne voitaisiin jälleenrahoittaa. Ensisijaisesti yhtiö pyrkii jälleenrahoittamaan erääntyvät lainat, kuten se teki Collector Bankin 8 miljoonan euron lainalle, jota jatkettiin 2 vuodella vuoden 2021 loppuun asti.
Yhtiön kassavirallinen tuotto on matala suhteessa hallinnon ja rahoituksen kustannuksiin. Korkojen nousu voi vaikuttaa negatiivisesti yhtiön kassavirralliseen eli operatiiviseen tulokseen (EPRA). Korkotason nousu voi olla merkittävä riski yhtiön tuloksentekokyvyn kannalta. Yhtiön voi olla vaikea turvata vieraan pääoman ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla.
OHJEISTUS
Ovaro päivitti ohjeistustaan pörssitiedotteella 7.8.2019. Uusi ohjeistus:
Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi vuoden 2019 operatiivisen tuloksen (EPRA-tulos) olevan alhaisempi kuin vuonna 2018.
Aiempi, 18.6.2019 tiedotettu ohjeistus oli:
Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi vuoden 2019 operatiivisen tuloksen (EPRA-tulos) olevan samalla tasolla tai hieman alhaisempi kuin vuonna 2018.
YHTEENVETOTAULUKKO
| Keskeiset tunnusluvut | |||||||||||
| 4-6/2019 | 4-6/2018 | muutos | 1-6/2019 | 1-6/2018 | muutos | 1-12/2018 | |||||
| Liikevaihto, t€ | 2 794 | 3 270 | -14,6 % | 5 733 | 6 564 | -12,7 % | 12 813 | ||||
| Nettotuotto, t€ | 1 696 | 1 891 | -10,3 % | 2 909 | 3 577 | -18,7 % | 7 417 | ||||
| Katsauskauden tulos, t€ | -1 521 | 305 | -598 % | -2 332 | -1 450 | — | -14 685 | ||||
| Tulos/osake, laimentamaton, € | -0,16 | 0,03 | -633 % | -0,24 | -0,15 | — | -1,53 | ||||
| Taseen loppusumma, M€ | 175,2 | 198,2 | -11,6 % | 175,2 | 198,2 | -11,6 % | 183,2 | ||||
| Rahavarat, M€ | 6,9 | 3,0 | 130,0 % | 6,9 | 3,0 | 130,0 % | 3,6 | ||||
| Vaihtoehtoiset tunnusluvut | |||||||||||
| Operatiivinen tulos (EPRA), t € | 262 | 566 | -53,7 % | 28 | 823 | -96,6 % | 1 354 | ||||
| EPRA-tulos/osake, € | 0,03 | 0,06 | -50,0 % | 0,00 | 0,09 | — | 0,14 | ||||
| Nettovarallisuus/osake (EPRA), € | 8,31 | 9,59 | -13,3 % | 8,31 | 9,59 | -13,3 % | 8,55 | ||||
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Lisätietoja:
Hallituksen puheenjohtaja Petri Roininen, p. 040 761 9669
Jakelu: Nasdaq Helsinki, keskeiset tiedotusvälineet, www.ovaro.fi
Liite: Puolivuosikatsaus 2019 H1