Big Box, hoiva ja hajautus: Ovaron kiinteistökehityksen strategiaa käytännössä

Ovaro Development Oy:n toimitusjohtaja Raimo Pesolan mukaan, Ovarolla ei uskota yhden kortin strategiaan. Kun markkinatilanne muuttuu, vain yhteen segmenttiin nojaava portfolio joutuu ahtaalle.

Hajautettu portfolio, selkeä painopiste

Periaate on yksinkertainen: ei kaikkia munia samaan koriin. Ovaron kehitysportfolio kattaa kaupan alan hankkeet, hoivakiinteistöt ja asuntotuotannon, joskin asuntotuotanto on tällä hetkellä vähäisempää markkinatilanteen takia.

Raimon mukaan, näistä vaihtoehdoista häntä innostaa erityisesti ns. Big Box -kauppahankkeet. Eli liikekiinteistöhankkeet, kooltaan noin 10 000 neliömetriä ja kahdesta viiteen ankkurivuokralaista. Päivittäistavarakauppa vetovoimatekijänä, muut vuokralaiset täydentämässä kokonaisuutta.

“Unelmien hanke on yhteiskunnallisesti merkittävä ja vaikuttaa liikennevirtaan sekä kuluttajakäyttäytymiseen.”

Raimo näkee hyvän kaupan alan hankkeen laajemmin kuin pelkkänä liiketoimintana. Onnistuessaan se muuttaa alueen dynamiikan, jossa ihmisvirrat, palvelurakenne, koko paikkakunnan profiili muuttuvat. Merkittävyys on tällaisissa hankkeissa se suurin motivaattori.


Miten tehdään päätöksiä: Excel auki, nopeasti

Ovarolla ei Raimon mukaan tehdä hankevalinnoista pitkiä prosesseja. Päätöksenteko on ketterää ja kriteerit selkeät.

“Heti alussa otetaan Excel auki ja pyöritellään alustavaa kannattavuushahmotelmaa.”

Prosessi etenee loogisesti: ensin nopea markkinakartoitus: onko vuokralaisia tai asiakkaita saatavilla? Sitten pikainen kannattavuusmalli: oikeuttaako tuotto investoinnin? Jos vastaus molempiin on kyllä, hankkeella on mahdollisuudet edetä. Jos ei, se jätetään.

Yhden selkeän “emme koskaan lähde tällaisiin hankkeisiin” -säännön sijaan fokus on riskienhallinnassa: vältetään hankkeita, joissa riskit ovat epäselviä tai liian suuria. Joustavuus on tärkeää, mutta hallitsemattomat riskit kierretään kaukaa.


Rakennusmarkkina eduksi: tilaajan neuvotteluvoima

Yksi Ovaron strategisista vahvuuksista tällä hetkellä on hankkeiden monipuolisuus ja ajoitus. Rakennusala on hiljaisempaa, rakennusliikkeillä on kapasiteettia vapaana ja se näkyy Ovaron kilpailutuksissa.

Samalla on kuitenkin syytä koko ajan tarkkailla myös mahdollisia markkinamuutoksesta aiheutuvia riskejä. Esimerkiksi geopoliittiset tapahtumat aiheuttavat hyvinkin nopeasti kustannusten nousua ja vaikuttavat materiaalien hintoihin. Tämä epävarmuus on Ovarolla tunnistettu riskitekijä, johon varaudutaan tarkoilla budjeteilla ja systemaattisella seurannalla.


Kriittisin pullonkaula: lupaprosessit

Jos on yksi asia, joka jarruttaa hankekannan kasvua eniten, se on viranomaisprosessit. Kaavoitusmuutokset ja rakennusluvat ovat merkittävin epävarmuustekijä hankkeiden aikatauluissa.

Tämä ei tarkoita, että viranomaisprosessit tuottaisivat suuria ongelmia, mutta ne ovat osa kiinteistökehityksen luonnetta. Se tarkoittaakin Raimon mukaan sitä, että verkostojen rakentaminen viranomaisiin on yhtä tärkeää kuin suhteiden ylläpito vuokralaisiin tai rakentajiin.


Seuranta: viikoittain, läpinäkyvästi

Ovarolla hankkeiden ohjaus perustuu selkeään rytmiin. Koko portfolio käydään läpi säännöllisesti viikoittain ja kriittiset hankkeet nostetaan isommin esiin aina kun se vaikuttaa tarpeelliselta.

Seurattavat mittarit ovat konkreettiset: aikataulu vs. suunnitelma sekä kannattavuusparametrit.

“Meillä on täysi läpinäkyvyys hankkeisiin koko organisaatiossa.”

Se on sekä johtamisfilosofia että käytännön työkalu. Kun kaikki tietävät tilanteen, ongelmat havaitaan ajoissa ja päätökset tehdään nopeasti.