Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Pörssitiedote 22.11.2018 klo 8.00
OVARO KIINTEISTÖSIJOITUS OYJ:N OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-30.9.2018
1.7.-30.9.2018
– Liikevaihto 3,2 miljoonaa euroa (1.7.-30.9.2017: 3,3 miljoonaa euroa)
– Tulos -5,1 miljoonaa euroa (109 tuhatta euroa)*
– Tulos/osake -0,50 euroa (0,01 euroa)
– Laaja voitto -5,1 miljoonaa euroa (109 tuhatta euroa)
– Taloudellinen käyttöaste oli 95,0 % (94,6 %)
– Bruttovuokratuotto 7,3 % (7,0 %)
– Nettovuokratuotto 4,3 % (4,3 %)
– Voitot luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista -1,1 miljoonaa euroa (-0,5 miljoonaa
euroa)
– Kolmannella vuosineljänneksellä ei jaettu osinkoa (0,03 euroa/osake)
– EPRA tulos 331 tuhatta euroa (582 tuhatta euroa)
– EPRA tulos/osake 0,03 euroa (0,06 euroa)
* Tuloslaskelman erä kauden voitto/tappio.
1.1.-30.9.2018
– Liikevaihto 9,7 miljoonaa euroa (1.1.-30.9.2017: 10,0 miljoonaa euroa)
– Tulos -6,5 miljoonaa euroa (-0,8 miljoonaa euroa)*
– Tulos/osake -0,68 euroa (-0,09 euroa)
– Laaja voitto -6,5 miljoonaa euroa (-0,8 miljoonaa euroa)
– Taloudellinen käyttöaste oli 94,9 % (94,2 %)
– Bruttovuokratuotto 7,2 % (7,0 %)
– Nettovuokratuotto 4,1 % (4,1 %)
– Voitot luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista -3,4 miljoonaa euroa (-1,8 miljoonaa
euroa)
– Katsauskaudella ei jaettu osinkoa (0,09 euroa/osake)
– EPRA tulos 1 154 tuhatta euroa (1 051 tuhatta euroa)
– EPRA tulos/osake 0,12 euroa (0,11 euroa)*.
* Tuloslaskelman erä kauden voitto/tappio.
Kolmannen vuosineljänneksen 2018 aikana yhtiön rakenteen muutoksesta aiheutui n. 4,4 miljoonan euron kertaluonteiset kulut, joista suurin osa on laskennallinen verovelka 4,2 miljoonaa euroa. Laskennallinen verovelka ei ole kassavaikutteinen.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n osakekohtainen netto-varallisuus 30.9.2018 oli 9,04 euroa, kun se vuoden 2018 alussa oli 9,72 euroa. Osakekohtaisen nettovarallisuuden laskusta suurin osa on aiheutunut em. laskennallisesta verovelasta. Sijoituskiinteistöjen arvo päätyi katsauskauden lopussa 192,0 miljoonaan euroon (31.12.2017: 199,6 miljoonaa euroa).
Ovaro Kiinteistösijoituksen huoneistoja on myyty katsauskauden jälkeen 1.10.-21.11.2018 8 kpl 1,7 miljoonan euron velattomilla kauppahinnoilla.
Toimitusjohtajan kommentti
Lokakuun 1. päivä 2018 oli yhtiölle muutoksen päivä. Orava Asuntorahaston nimi vaihtui Ovaro Kiinteistösijoitukseksi, uusi johto aloitti ja pörssitaival uudella OVARO-kaupankäyntitunnuksella alkoi.
Muutos aiheutti odotetusti kertaluonteisia kirjauksia ja kuluja. Yhtiörakenteen muutoksesta kirjaantui 4.2 M€:n laskennallinen verovelka. Kirjaus oli kertaluonteinen eikä se vaikuttanut kassavirtaan. Kirjaus heikensi kuitenkin katsauskauden tulosta.
Yhtiöjärjestyksen rekisteröinnin yhteydessä yhtiö poistui listalta kiinteistörahastoyhtiönä ja listautui uudelleen Nasdaq Helsinki Oy:n sääntöjen mukaisena pörssiyhtiönä, jonka uusi kaupankäyntitunnus on OVARO. Samalla yhtiön sai uuden johtoryhmän, johon kuuluvat toimitusjohtaja Kari Sainio, kiinteistökehitysjohtaja Pekka Komulainen, kiinteistöjohtaja Timo Tanskanen ja lakiasiainjohtaja Jouko Kiesi.
Yhtiö julkaisi uudet strategiset tavoitteet 29.10.2018. Perusajatuksena on saneerata yhtiö ja tehdä Ovarosta normaali kiinteistösijoitusyhtiö. Yhtiö tavoittelee osakkeenomistajille vähintään 10 prosentin kokonaistuottoa, EPRA tuloksen moninkertaistamista sekä vähintään 45 % omavaraisuusastetta.
Yhtiön ydintoiminta on vuokraustoimintaan soveltuvien kiinteistöjen omistamista, vuokraamista, ostamista, kehittämistä ja myymistä. Muuhun toimintaan on tässä vaiheessa sisällytetty ne huoneistot, jotka soveltuvat paremmin omistusasumiseen kuin vuokra-asumiseen. Näistä huoneistoista pyritään luopumaan suunnitelmallisesti ja hallitusti strategiakauden 2018 -2021 aikana.
Katsauskaudella 1.1.-30.9.2018 operatiivinen EPRA-tulos parani 10 % prosenttia
vertailukauteen (1.1.-30.9.2017) nähden. EPRA-tulos 1.1.-30.9.2018 oli 1 154 tuhatta euroa,
kun se vuotta aiemmin oli 1 051 tuhatta euroa.
Asuntosalkun arvot laskivat 3. vuosineljänneksellä 1 051 tuhatta euroa. Summa vastaa 0,5
prosenttia asuntosalkun arvosta, mikä on lähellä Tilastokeskuksen raportoimaa asuntojen
hinnanlaskua samalta ajalta.
Kiinteistökannan ulkopuolinen arvio per 30.9.2018
Yhtiö sai ulkopuolisen arvion (Jones Lang LaSalle Finland Oy) kiinteistökannan arvosta per
30.9.2018. Se oli 5,0 miljoonaa euroa (2,6 %) alhaisempi kuin yhtiön oman arvostusmenetelmän
lopputulos. Ero on arviointitarkkuuden puitteissa.
Toimintaympäristö
Suomen bruttokansantuotteen kasvun ennustetaan asettuvan tänä vuonna välille +2,6 – +3,0 % ja pysyvän ensi vuonna +1,8 – +2,3 %:ssa. Asuntomarkkinoiden kannalta keskeisen yksityisen kulutuksen kasvuksi arvioidaan kuluvana vuonna +1,9 – +2,3 %, kun sen odotetaan ensi vuonna jäävän välille +1,6 – +2,1 %. Euroalueen markkinakorot ovat yhä poikkeuksellisen alhaalla ja lyhyiden markkinakorkojen odotetaan pysyvän alle 1 prosentissa seuraavien 3-4 vuoden ajan.
Arvion perusteena edellä on käytetty Finanssialan Keskusliiton koostamia 16 Suomen talouskehityksestä ennusteita tekevän tahon tuoreimpia julkaistuja suhdanne-ennusteita ja Euroopan Keskuspankin julkaiseman eurokorkokäyrän perusteella laskettuja markkinoiden korkoodotuksia.
Asuntomarkkinoiden kysyntä
Kotitaloudet nostivat heinä-syyskuussa uusia asuntolainoja Suomen Pankin tilastojen mukaan 4,5 miljardilla eurolla eli 0,9 % vähemmän kuin vastaavana ajankohtana vuosi sitten. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli syyskuun lopussa 97,4 miljardia euroa ja asuntolainakannan vuosikasvu 1,8 %.
Vanhojen asuntojen keskimääräinen markkinointiaika koko maassa Etuovi.comin mukaan nousi
heinäkuun 77 päivästä lokakuussa 100 päivään, kun se vuosi sitten lokakuussa oli 93 päivää.
Asuntomarkkinoiden tarjonta
Asuinkerrostalojen rakennuslupia myönnettiin elokuussa Tilastokeskuksen mukaan 1 776
kerrostaloasunnolle, joka oli 26 % vähemmän kuin vuosi sitten. Vastaavasti tammi-elokuussa
rakennuslupia kerrostaloasunnoille myönnettiin yhteensä 21 322 asunnolle eli 10 % vähemmän
kuin vuotta aiemmin. Asuinkerrostaloille myönnettyjen rakennuslupien liukuvan vuosisumman
vuosimuutos puolestaan laski +4 %:iin.
Käynnissä olevan uudisrakentamisen arvoa kuvaavan asuntorakentamisen volyymi-indeksin 3 kuukauden muutos elokuussa oli +20 % ja muutos vuodentakaiseen +6 %. Elinkeinoelämän Keskusliiton lokakuun suhdannetiedustelun mukaan viimeisen kolmen kuukauden rakentamisen tuotannon saldoluvuksi saatiin vuoden kolmannella neljänneksellä +1, kun se edellisellä vuosineljänneksellä oli +25 ja vuotta aiemmin +8. Kolmen kuukauden tuotanto-odotuksen saldoluku oli -12, edellisellä neljänneksellä +27 ja vuotta aiemmin +6.
Myymättömien asuinhuoneistojen määrä normaaliin verrattuna puolestaan päätyi -33:een edellisen vuosineljänneksen -40:stä; vuosi sitten saldoluku oli -32.
Asuntomarkkinoiden vuokrat ja hinnat
Vuoden 2018 kolmannella neljänneksellä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat edellisestä vuodesta 2,3 %. Asuntojen hintojen muutokseksi kolmannella vuosineljänneksellä Tilastokeskuksen asuntohintaindeksin perusteella muodostui +0,7 % vuodentakaisesta.
Tilastokeskuksen laskema asuntohintojen muutos edellisestä vuosineljänneksestä oli -0,6 %, jonka arvioimme kausitasoitettuna vastaavan noin -0,4 %:n hintojen muutosta. Asuntohintojen suhde vuokriin on jonkin verran pitkän aikavälin keskiarvon alapuolella; kolmannen vuosineljänneksen kerrostaloasuntojen neliöhinnoista ja vapaarahoitteisten asuntojen vuokrista laskettuna suhde oli 13,1. Vastaava neliöhintojen ja vuosivuokrien suhteen 44 vuoden keskiarvo Suomessa on 14,4.
Lähiajan riskit ja epävarmuudet
Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät asuntojen arvonmuutokseen, sijoituskiinteistöjen myynteihin, korkotasoon ja korjausmenoihin. Näistä asuntojen arvonmuutosta yhtiö pitää merkittävimpänä.
Asuntomarkkinoilla tapahtuvat asuntojen hintojen muutokset vaikuttavat yhtiön asuntojen arvoihin ja heijastuvat sitä kautta yhtiön tulokseen.
Yhtiöllä voi olla haastavaa toteuttaa huoneistomyyntejä tavoittelemassaan määrässä. Asuntomarkkinoiden hintamuutoksiin yhtiö ei voi vaikuttaa. Kiinteistöjen arvostuksessa siirrytään ulkopuoliseen arviointimenetelmään ja on mahdollista, että yhtiö kirjaa kertaluonteisen voiton tai tappion vuonna 2018.
Yhtiön kassavirallinen tuotto on matala suhteessa hallinnon ja rahoituksen kustannuksiin.
Korkojen nousu voi vaikuttaa negatiivisesti yhtiön kassavirralliseen eli operatiiviseen tulokseen
(EPRA). Korkotason nousu voi olla merkittävä riski yhtiön tuloksentekokyvyn kannalta. Yhtiön
voi olla vaikea turvata vieraan pääoman ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla.
Suurilla odottamattomilla korjauksilla ja korjausmenoilla olisi negatiivinen vaikutus
vuokrausasteeseen, vuokratuottoihin ja kannattavuuteen.
Tulevaisuuden näkymät
Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi vuoden 2018 operatiivisen tuloksen (EPRA tulos) olevan parempi
kuin vuonna 2017.
Yhtiö siirtyy kiinteistökannan arvostuksessa ulkopuolisen arvioijan mukaisten arvojen
käyttämiseen vuonna 2018 hallinnointiyhtiön menetelmän sijaan. Tämä muutos voi aiheuttaa
kertaluonteisen tulosvaikutuksen vuonna 2018.
Osavuosikatsaus kokonaisuudessaan ja voimassa olleet kiinteistösijoitustoiminnan säännöt ovat
luettavissa yhtiön kotisivuilta www.ovaro.fi ja ne on esitetty liitteenä.
Helsingissä 21.11.2018
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Hallitus
Lisätietoja:
Toimitusjohtaja Kari Sainio, puh. 0400 208 147
Liitteet:
Osavuosikatsaus 1.1. – 30.9.2018
Kiinteistösijoitustoiminnan säännöt